桃園高鐵地產投資.理財達人

文 / 陳偉文 大緯是一個在台北市中心上班的普通上班族，月薪大約在45,000元上下，不會開車，習慣通勤，目前在台北縣租房子住，月租大概1萬元。現在，看到了高鐵即將通車的消息，聽朋友說到桃園、中壢一帶買房子要比台北便宜多了，只要搭高鐵上下班，可以省錢又省事。於是，你利用一個假日，親自跑了一趟桃園、中壢，與高鐵青埔站，希望能找出一個最佳的通勤與購屋方案…。

經過各方明查暗訪之後，大緯得出了以下兩個結論：第一，在桃園青埔站周邊大眾交通運輸系統尚未規劃完成之前，在青埔站周邊買房子、然後利用高鐵通勤，通勤費用相當可觀，因此，這是相當不划算的。

第二，要在高鐵站附近投資不動產，還是得等周邊重劃區土地陸續開發完成，社區建案、入住人口與商圈型態集中之後，再來挑選合適的產品進行投資還不遲；要不，就得有「放長線釣大魚」的心理準備，先買地買屋等增值，一般小型住家或店鋪投資案目前還看不到投資潛力。

附表一：台北—青埔通勤票價暨時間預估

通勤路段	交通工具	車資（元）	通勤時間（分）
台北車站～工作地點	捷運 / 公車	單程： 15 ～ 30 來回： 30 ～ 60	單程： 10 ～ 20 來回： 20 ～ 40
桃園青埔～台北車站	高鐵	單程： 160 來回： 320	單程： 12 來回： 24
中壢～桃園青埔	計程車（目前）	單程： 280 來回： 560	單程： 20 來回： 10
	公車	未知	未知
合計		單程： 455 ～ 470 來回： 910 ～ 940	單程： 42 ～ 52 來回： 54 ～ 74

附表二：省道台北—中壢間30坪電梯大樓成屋房價範圍

行政區	北市 西區	三重市	上新莊	下新莊	迴龍	龜山鄉	桃園市	中壢市	大園鄉
單價 （萬 / 坪）	28 ～ 30	18 ～ 20	16 ～ 18	14 ～ 16	10 ～ 12	8 ～ 10	14 ～ 16	10 ～ 12	6 ～ 8
最高總價（萬）	900	600	540	480	360	300	480	360	240

高鐵通車時程雖然一波三折，不過，沿線房市仍充滿利多氣氛，五大站區地價從高鐵計畫發布後，身價水漲船高，從86年到94年，桃園、新竹、台中、嘉義及台南5座車站特定區地價至少漲了兩倍。

而根據估價業者統計顯示，高鐵五大站區自計畫發布以來，平均地價漲破200%，漲相最火爆的為六家站的900%。

另外，也有業者估計，高鐵五大站區地價漲幅北高於南。其中，新竹六家站漲幅居冠，8年來地價翻了6～9倍，桃園青埔站地價上漲3.4～6.3倍，台中烏日站漲了2.5～5倍、台南沙崙站漲2.5～3.7倍、漲幅落後的嘉義太保站也有2.3～3倍的漲幅。眾多評估結果，讓高鐵車站周邊房價地價增值潛力充滿了期待。

不過，大緯實際走訪過一次時發現，以高鐵桃園青埔站來說，基地周邊方圓五公里處，目前是一片荒蕪景象，除了零星建案之外，放眼望去，最密集的卻是各大仲介公司與建商推案的大型戶外看板，以及仲介公司搭設的臨時服務站，此外，偶有零星好奇民眾前來高鐵站參觀參觀之外，附近渺無人煙。

雖然說，高鐵現今尚未正式通車，還看不到周邊商機是一時的現象，不過，以高鐵站為中心向外圍擴展來觀察，距離高鐵站最近的桃園縣大園鄉，除了地價有預期性上漲期待之外，房價與建商推案狀況似乎沒有太明顯成長。一般中古屋委售個案稀少，舊公寓委售價約在5～6萬坪，電梯大樓委售價約在7～9萬/坪，都會型態與商圈發展持平，房市則未見大量交易或投資市況。

另外，距離高鐵站最大的都會區桃園縣中壢市，則是生活機能較佳、房市發展較穩定的區域。目前來說，中壢房市發展大抵可以外環道路（環中東路、南路、北路等）為界，外環道路內側以一般電梯大樓住家為市場主力；外側則以透天住宅為主。

另外，中壢兩大知名大學：中原大學與中央大學兩校周邊，其房市發展也各具特色：中原大學周邊商業活動興盛，區內學生套房租賃投資市場以及店面投資市場相當暢旺；而中央大學周邊還有大量農地，環境清幽，建商多以大學城周邊優美寧靜的環境為訴求，推出透天別墅產品，對當地購屋客也頗具吸引力。

在電梯大樓方面，中壢地區3～5年新成屋電梯住家以一般30～40坪左右三房產品較受歡迎，平均單價落在10～12萬/坪左右，總價約在300～500萬之間；10年以上中古屋房價則在7～8萬/坪左右，總價帶落在200～300萬之間，這個總價區間的住家交易量也最大。

然而，大緯發現，從高鐵站沿新生路三段直達中壢市中心環北路、元化路一帶，距離將近8、9公里，目前兩者間尚無通勤巴士往返，光是計程車單趟跑下來，一趟就要280元左右，來回下來就是580元，長此以往尤其可觀！讓大緯直呼吃不消！

目前來說，以中壢市房價來評估，5年內新成屋單價約在10～12萬/坪，粗估一戶30坪住家約在300～360萬左右，以自備款3成來看，大緯的貸款額度約在210～252萬，以平均房貸利率2.4％來算，每月本息攤還約要11,000～13,000元。

而以上述附表一的通勤車資來計算，每日來回需負擔910～940元左右的車資，以週休二日計算，每月上班日數約22天，則通勤費用將近20,020～20,680元，這樣的通勤費用，足以負擔得起一戶貸款額度在400～450萬左右的住家了。

再以400～450萬的貸款額度、換算出可負擔的房價，以「貸款約房價7成」計算，大緯可負擔的總房價約570～650萬；以附表二的路段行情來評估，大緯倒是大可以選擇在三重、新莊一帶的住家來選購，通勤費用以目前的聯營公車計算，單趟最多1～2段票15～30元；未來在捷運新莊線完工通車之後，通勤費用每日每趟最多在20～40元，且通勤速度更快，加上悠遊卡的優惠，省時省事又省錢。

目前，高鐵青埔站周邊雖然一時之間還看不到商機，也還沒有較為成形的社區與商圈，沒有任何生活機能可言，不過，在高鐵正式通車之後，搭配大眾運輸工具的路線規劃，在通勤往返便利性增加之後，大園、中壢、內壢一帶房市將會直接受惠，還是頗令人期待的。不過，大緯想想：「還是等高鐵通車一段時間之後再來評估不遲吧！」（本文刊載於SMART智富月刊2006年12月號，100期紀念專輯第104頁）。